🔄 组合贷款计算器

组合贷款结构：通常一笔购房合同对应两个借款合同（或一份组合合同拆分额度），公积金部分享受较低利率，商业部分执行LPR加减点。两套贷款可同押一套房产，抵押权顺位与解押流程在各地有成熟模板。

月供计算：组合贷月供 = 公积金部分月供 + 商业部分月供。若两部分期限不同（较少见），应分别计算后再合并现金流；本工具默认期限一致以便快速估算。

提前还款策略：在收入允许的前提下，优先偿还利率更高的商业贷款部分，可降低整体利息支出；公积金部分是否允许缩期、缩额以及是否收取费用，请咨询中心。

审批与时效：组合贷涉及公积金中心与商业银行双重审批，周期可能长于纯商贷；二手房还需关注评估价、首付资金监管与税费。

风险点：若任一组成部分未通过审批，可能导致整笔交易方案调整；签约前应确认「公积金+商贷」均可行的书面条件或解约条款。

合同签署与放款节奏：组合贷款可能涉及公积金借款合同、商业借款合同、抵押合同等多份文本，利率调整方式、提前还款顺序、保险或担保条款需逐条核对；放款时间不同步时，应预留过桥资金或与卖方协商交房节点。

税费与中介服务：二手房交易中契税、增值税、个人所得税与中介费独立于贷款利息，却共同构成购房总成本；计算器未覆盖税费时，应另做资金计划表。

利率重定价错期风险：公积金与商业贷款重定价日若不一致，未来月供变动节奏可能不同，家庭现金流预测应分两段模拟，预留利率上行缓冲。

售房时的解押顺序：出售仍在抵押中的房产，需与买方、银行、公积金中心协调解押与过户顺序；组合贷解押材料较纯商贷更繁琐，宜预留办理时间。

保险与担保：部分银行要求借款人购买房贷险或提供阶段性担保，费用计入融资成本；比较不同银行方案时，应将保险费、评估费、担保费与利率一并折算为年化成本。

家庭财务安全垫：组合贷月供占家庭可支配收入比例过高时，应审慎评估职业稳定性与备用金；可结合定期存款、货币基金与授信额度建立分层安全垫，避免单一收入来源断裂导致违约。