🏦 商业贷款计算器

商业性住房贷款：指银行向自然人发放的用于购买自用普通住房的贷款，利率、额度与风控由商业银行在监管框架内自主定价，通常参考贷款市场报价利率（LPR）加减点形成合同利率。

LPR 与重定价：LPR 由报价行报价经计算形成，分一年期与五年以上两档。个人房贷常见按「LPR+基点」定价，并在合同中约定重定价周期（如每年1月1日或贷款发放日对应日调整）。因此市场利率下行时，月供可能随重定价日下调。

等额本息与等额本金：与公积金贷款相同，等额本息月供固定、总利息一般较高；等额本金前期月供高、总利息较低。选择时应结合收入稳定性、其他负债与储蓄安排。

总成本不止利息：除利息外，还应关注评估费、抵押登记费、提前还款违约金、保险或担保服务费等；二套房首付比例与利率加点通常高于首套，计算器未逐项模拟时请以银行披露为准。

与公积金组合：当公积金可贷额度不足时，常见「公积金+商贷」组合；两套贷款可分别提前还款，策略上常优先偿还利率较高的商贷部分以节省利息。

还款能力与收入还贷比：银行审批时常以家庭月收入与月供之比（收入还贷比）作为约束，二套房与多套房的限制更严；自雇人士需提供纳税、银行流水或经营报表证明稳定收入。

房产评估价与贷款成数：可贷额度通常取「成交价、评估价较低者」乘以规定成数；市场下行期评估价偏低会压缩实际可贷金额，首付准备应留余量。

共同借款与赠与：父母作为共同还款人或共有人参与购房的，银行可能对家庭整体负债与收入进行合并评估；赠与、借款首付的资金来源亦可能面临合规审查。

房贷与消费贷隔离：监管禁止消费贷、经营贷资金违规流入房地产；借款人应确保首付与月供来源合法合规，避免被银行要求提前结清贷款。

还款规划：建议家庭预留不少于三至六个月月供的流动资金，并关注LPR重定价后的现金流变化；利率下行周期可适当缩短重定价周期以更快受益，上行周期则相反，具体以银行可选产品为准。